Geodezija, geotehnika - Mraclin

Kupujete zemljište, pripremate dokumentaciju za gradnju ili jednostavno provjeravate vlastitu nekretninu i primijetili ste da podaci u katastru i zemljišnim knjigama nisu jednaki?Površina parcele razlikuje se za nekoliko desetaka četvornih metara, kuća je vidljiva u jednoj evidenciji, ali ne i u drugoj, broj čestice nije jednak ili je u posjedovnom listu navedena jedna osoba, a u zemljišnoj knjizi druga.Takve situacije u Hrvatskoj nisu nepoznate.Državna geodetska uprava objašnjava da se sustav registriranja nekretnina i prava na njima temelji na dva registra: katastar opisuje nekretninu, dok zemljišna knjiga evidentira prava na toj nekretnini. Zbog povijesnog razvoja evidencija one na mnogim područjima nisu uvijek bile vođene potpuno usklađeno.Dobra vijest je da nesklad ne mora automatski značiti ozbiljan problem. Međutim, prije kupoprodaje, gradnje, parcelacije, nasljeđivanja ili drugog postupka korisno je utvrditi što se točno razlikuje i kojim se postupkom razlika može riješiti.Katastar i zemljišna knjiga nisu ista evidencijaPrvi korak je razumjeti čemu služi svaki od tih registara.Katastar sadrži podatke kojima se nekretnina opisuje, primjerice:broj katastarske česticepoložaj i oblik česticepovršinunačin uporabe zemljištapodatke o zgradama i drugim građevinamaodređene podatke o osobama povezanim s nekretninomZemljišne knjige, odnosno gruntovnica, prvenstveno služe evidentiranju vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama.Zemljišnoknjižni izvadak ima dokaznu snagu javne isprave i predstavlja dokaz o vlasništvu ili drugom pravu koje može biti predmetom zemljišnoknjižnog upisa.Zato podatak da je netko naveden u posjedovnom listu ne treba automatski poistovjećivati s dokazom vlasništva.Koje se razlike najčešće pojavljuju?Nesklad može izgledati vrlo različito.Različita površina parcelePrimjerice, u katastru je navedeno 850 m², a u zemljišnim knjigama 810 m².Razlog može biti povijesna izmjera, naknadna promjena granice, parcelacija koja nije provedena u obje evidencije ili neki drugi raniji postupak.Različiti brojevi česticaKatastarska i zemljišnoknjižna oznaka nekretnine ponekad nisu jednake, osobito na područjima na kojima su se evidencije tijekom vremena mijenjale.Zbog toga sama činjenica da brojevi nisu jednaki ne znači nužno da se radi o dvije različite nekretnine.Potrebno je utvrditi povezanost između čestica i usporediti postojeću dokumentaciju.Kuća postoji na terenu, ali nije evidentiranaČest je primjer kuće, pomoćnog objekta ili dogradnje koja je fizički prisutna, ali nije pravilno evidentirana u katastru ili zemljišnim knjigama.Za evidentiranje odnosno promjenu podataka o zgradama u katastarskom operatu u pravilu je potreban odgovarajući geodetski elaborat i postupak pred nadležnim katastarskim uredom.Jedna osoba u katastru, druga u zemljišnoj knjiziOvo često izazove najveću zabrinutost.Primjerice, u posjedovnom listu nalazi se ime sadašnjeg korisnika ili nasljednika, dok je u zemljišnoj knjizi još uvijek upisana osoba koja je nekretninu posjedovala prije više desetljeća.Kod pitanja vlasništva posebno je važno znati da je za knjižna prava mjerodavno zemljišnoknjižno stanje dok se ono ne promijeni odgovarajućim postupkom.Prvo napravite jednostavnu usporedbu podatakaPrije pokretanja bilo kakvog postupka korisno je prikupiti osnovne informacije.Putem sustava Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra – ZIS OSS moguće je pregledavati podatke iz obje evidencije.DGU navodi da se putem sustava mogu pregledati podaci iz katastarskog operata, katastarskog plana i zemljišne knjige.Usporedite:broj česticepovršinuoblik i položaj česticeevidentirane građevinenačin uporabeosobe navedene u evidencijamavlasnike upisane u zemljišnoj knjizieventualne terete i zabilježbeZa početnu provjeru internetski pregled može biti vrlo koristan, ali kada se nekretnina prodaje, kupuje ili uključuje u pravni postupak, treba koristiti odgovarajuće službene isprave.Posjedovni list i vlasnički list nisu istoJedna od čestih pogrešaka je izjava:„Ja sam upisan u katastru, znači da sam vlasnik.“To nije nužno dovoljno.Posjedovni list prikazuje katastarske podatke o nekretnini, dok se vlasništvo dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom. Gov.hr izričito navodi da se pravo vlasništva ne stječe automatski sklapanjem ugovora, nego upisom u zemljišnu knjigu na temelju odgovarajuće isprave.To je posebno važno kod:kupnje nekretninenasljeđivanjadarovanjakredita i hipotekepodjele imovineprodaje zemljištaAko se vlasničko stanje ne poklapa, potrebno je utvrditi na temelju kojih se isprava može provesti odgovarajući zemljišnoknjižni upis.Kada je potreban geodet?Ako se problem odnosi na fizičke i katastarske podatke o nekretnini, ovlašteni geodetski stručnjak često je prvi korak.To može biti slučaj kada treba riješiti:različitu površinuoblik česticegranice parceleparcelacijuevidentiranje zgradepromjenu izgrađenostiusklađenje određenih katastarskih i zemljišnoknjižnih podatakaDržavna geodetska uprava navodi da su geodetski elaborati tehnička osnova za provedbu promjena u katastarskom operatu te da ih izrađuju ovlašteni inženjeri geodezije. Elaborat se koristi za svoju namjenu nakon što ga potvrdi nadležni katastarski ured.Od 1. veljače 2026. primjenjuje se i novi Pravilnik o geodetskim elaboratima, kojim su uređeni njihov sadržaj, način izrade, pregledavanja i potvrđivanja.Kako izgleda postupak kod promjene katastarskih podataka?Postupak ovisi o konkretnom problemu, ali kod promjena podataka kojima se opisuje katastarska čestica najčešće se izrađuje odgovarajući geodetski elaborat.Geodet pritom, ovisno o svrsi elaborata, može:pregledati postojeće katastarske i zemljišnoknjižne podatkeanalizirati raniju dokumentacijuobaviti potrebna terenska mjerenjaizraditi geodetski elaboratdostaviti ga na pregled i potvrđivanje nadležnom katastarskom ureduGov.hr navodi da se podaci kojima se opisuje katastarska čestica mogu mijenjati na temelju odgovarajućeg geodetskog elaborata i upravnog rješenja nadležnog katastarskog ureda.Nakon provedene katastarske promjene određeni podaci mogu se dalje dostavljati zemljišnoknjižnom sudu radi usklađenja zemljišne knjige.Što kada se mijenja površina, oblik ili izgrađenost?Promjena katastarskog broja, oblika, površine ili izgrađenosti zemljišta u zemljišnoj knjizi može se provesti na temelju rješenja zemljišnoknjižnog suda nakon što katastar dostavi odgovarajući prijavni list.Prijavni list izrađuje ovlašteni geodetski stručnjak, a potvrđuje ga nadležni katastarski ured.Međutim, ako bi promjena mogla utjecati na opseg ili sadržaj postojećih knjižnih prava, postupak može biti složeniji i mogu biti potrebne dodatne izjave odnosno odgovarajuće isprave nositelja prava.Zato se prije izrade elaborata uvijek procjenjuje konkretna situacija.Geodet ne može riješiti svaki vlasnički problemOvo je posebno važno.Geodetski elaborat može riješiti tehničke i katastarske aspekte nekretnine, ali sam geodet ne odlučuje tko je vlasnik nekretnine.Ako je, primjerice, u zemljišnoj knjizi i dalje upisan pokojni pradjed, a današnji nasljednici nikada nisu proveli nasljeđivanje i upis vlasništva, nije dovoljno samo napraviti novu izmjeru parcele.Tada će trebati odgovarajuća pravna dokumentacija i zemljišnoknjižni postupak.Ovisno o situaciji, temelj za vlasnički upis može biti:kupoprodajni ugovordarovni ugovorpravomoćno rješenje o nasljeđivanjusudska odlukadruga odgovarajuća ispravaKada može biti potreban pojedinačni ispravni postupak?Ako zemljišnoknjižno stanje ne odgovara stvarnom pravnom stanju, a nije ga moguće jednostavno ispraviti redovnim upisom, jedna od mogućnosti može biti pojedinačni ispravni postupak.Riječ je o posebnom zemljišnoknjižnom postupku koji se provodi kada postoji opravdani razlog za ispravljanje zemljišnoknjižnog upisa.Prema službenim informacijama, opravdani razlog može postojati kada osoba raspolaže ispravom kojom može učiniti vjerojatnim da joj pripada pravo koje nije upisano u njezinu korist.Hoće li takav postupak biti primjeren određenoj nekretnini ovisi o dokumentaciji i konkretnim okolnostima, pa kod vlasničkih sporova i složenijih pravnih situacija može biti potreban i savjet odvjetnika.Granice na terenu nisu uvijek tamo gdje ih vlasnik očekujeJoš jedan čest problem pojavljuje se kada vlasnik godinama koristi zemljište do određene ograde, suhozida ili zida i pretpostavlja da je upravo ondje katastarska granica.To ne mora uvijek biti slučaj.Ograda na terenu i evidentirana međa mogu se razlikovati.Problem se često otkrije tek kada se:prodaje dio zemljištaplanira gradnjaizrađuje projektpostavlja nova ogradaprovodi parcelacijapojavi spor sa susjedomZato kod sumnje u položaj granice nije dobro oslanjati se samo na vizualni prikaz internetske katastarske karte.Ovlašteni geodet može pregledati službene podatke, postojeću dokumentaciju i obaviti potrebna mjerenja na terenu.Posebno oprezno prije kupnje zemljištaNesklad između evidencija najbolje je primijetiti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne nakon njega.Gov.hr kod kupnje nekretnine preporučuje provjeru zemljišnoknjižnog izvatka i dokumentacije povezane s nekretninom.Ako kupujete zemljište, provjerite:tko je upisan kao vlasnikpostoje li suvlasnicipostoje li hipoteke ili druge zabilježbeodgovara li površina podacima koje navodi prodavateljpoklapaju li se katastarski i zemljišnoknjižni podacijesu li građevine evidentiraneodgovara li stanje na terenu dostupnim podacimaAko postoji veći nesklad, često ga je racionalnije razjasniti prije kupnje.Nesklad može zakomplicirati i buduću gradnjuPitanje podataka iz katastra i zemljišnih knjiga nije važno samo kod vlasništva.Problem se može pojaviti i tijekom pripreme:projektne dokumentacijeparcelacijeiskolčenja građevineevidentiranja izvedenog objektaprodaje novoizgrađene nekretnineAko stvarno stanje zemljišta, katastarski plan i službene evidencije značajno odstupaju, možda će prije sljedećeg koraka biti potrebno provesti odgovarajuću geodetsku promjenu.Zato je pregled dokumentacije koristan već na početku projekta.Ne postoji jedno „usklađenje“ koje rješava sve situacijeKada netko kaže da želi „uskladiti katastar i gruntovnicu“, stvarni postupak može biti vrlo različit.Možda treba:evidentirati zgradupromijeniti površinu česticeprovesti parcelacijuupisati novog vlasnikapovezati stare i nove oznake česticaizraditi geodetski elaboratprovesti pojedinačni ispravni postupakriješiti nasljedstvoprikupiti suglasnosti drugih nositelja pravaUpravo je zato početna analiza dokumentacije toliko važna.Prije nego što se odredi postupak, potrebno je prvo odgovoriti na pitanje:Je li problem geodetski, katastarski, zemljišnoknjižni ili kombinacija svega navedenog?Što pripremiti za prvi razgovor s geodetom?Ako ste primijetili nepodudarnost, korisno je prikupiti sve dokumente koje imate.To mogu biti:zemljišnoknjižni izvadakposjedovni listkopija katastarskog planakupoprodajni ili darovni ugovorrješenje o nasljeđivanjuraniji geodetski elaboratgrađevinska ili uporabna dokumentacijastare skice i planovidokumenti o prethodnoj parcelacijiNemojte se zabrinuti ako nemate sve navedeno.Geodetski stručnjak može pregledom dostupnih službenih evidencija procijeniti koje će dodatne isprave biti potrebne.Geodetska poslovnica Tri-Tom za poslove vezane uz katastar i zemljišne knjigeAko ste primijetili da stanje na terenu, katastar i zemljišna knjiga ne prikazuju potpuno jednake podatke, Geodetska poslovnica Tri-Tom pruža geodetske usluge povezane s katastrom i zemljišnim knjigama.Među njihovim uslugama nalaze se:izrada parcelacijskih i drugih geodetskih elaborataposlovi vezani uz katastar nekretninaevidentiranje i upis objekatageodetske podlogeiskolčenje građevinageodetski nadzoretažiranjeusklađivanje podataka za provedbu u zemljišnim knjigamaAko niste sigurni zašto se podaci vaše nekretnine razlikuju, prvi korak može biti upravo stručni pregled postojećeg stanja. Nakon usporedbe dokumentacije i službenih evidencija lakše je utvrditi je li potreban geodetski elaborat, promjena u katastru ili dodatni zemljišnoknjižni postupak.Geodetska poslovnica Tri-Tom može pomoći u geodetskom dijelu postupka i pripremi odgovarajuće dokumentacije za promjene koje je potrebno provesti.Razlika između katastra i zemljišnih knjiga nije problem koji treba ignorirati, ali nije ni svaki nesklad jednako složen. Najvažnije je prvo utvrditi što se točno razlikuje, a zatim odabrati odgovarajući postupak. Što se stanje ranije provjeri, manje je mogućnosti da vas neusklađeni podaci iznenade upravo tijekom prodaje, kupnje ili gradnje.

Geodetsko-katastarski poslovi mnogima zvuče kao nešto što je potrebno samo investitorima, projektantima ili pravnicima. No u stvarnosti, s njima se susreću i vlasnici kuća, stanova, zemljišta, vikendica i poslovnih prostora. Bilo da kupujete nekretninu, planirate gradnju, želite urediti vlasničke odnose ili evidentirati objekt, upravo su ti poslovi često nužni kako bi sve bilo usklađeno sa stvarnim stanjem i službenim evidencijama.Što sve ulazi u geodetsko-katastarske poslove?Riječ je o širokom području koje obuhvaća izmjeru terena, obradu podataka, izradu elaborata i usklađivanje stanja u katastru i zemljišnoj knjizi. Geovid među svojim uslugama posebno ističe geodetske elaborate za katastar i zemljišnu knjigu, uključujući parcelacijske elaborate, evidentiranje objekata, usklađenje podataka katastra i zemljišne knjige, katastar infrastrukture i etažiranje.To znači da geodetsko-katastarski poslovi nisu samo “crtanje međa”, nego ključni koraci u uređivanju pravnog i tehničkog statusa nekretnine.Kada su takvi poslovi nužni?Jedna od najčešćih situacija je promjena oblika ili površine čestice. Ako se zemljište dijeli ili spaja, izrađuje se parcelacijski elaborat, na temelju kojeg se promjene provode u katastru i zemljišnoj knjizi.Druga česta situacija je upis objekta. Kada je kuća, zgrada ili druga građevina izgrađena, potrebno ju je evidentirati. Geovid navodi da je evidentiranje objekta važno ne samo kao zakonska obveza, nego i zbog kupoprodaje, hipotekarnih kredita, prijave prebivališta i drugih praktičnih potreba.Treći primjer su neusklađeni podaci. U praksi nije rijetkost da stanje na terenu ne odgovara onome što piše u dokumentima. Razlike mogu postojati u brojevima čestica, površinama, nazivima općina ili podacima o vlasnicima i posjednicima. U takvim slučajevima radi se elaborat usklađenja katastra i zemljišne knjige sa stvarnim stanjem.Zašto odgađanje često stvara veći problem?Mnogi vlasnici nekretnina počnu se baviti dokumentacijom tek kada nastane konkretna potreba: prodaja, kupnja, gradnja, kredit ili ostavinski postupak. Tada se često pokaže da papiri nisu uredni, objekt nije upisan ili se podaci ne podudaraju.Problem nije samo administrativan. Neuređeno stanje može usporiti cijeli proces, stvoriti dodatne troškove i otvoriti pitanja koja je puno jednostavnije riješiti ranije. Zato geodetsko-katastarski poslovi imaju preventivnu vrijednost: pomažu da nekretnina bude “čista” i spremna za svaku buduću situaciju.Geodet kao poveznica između terena i evidencijaNajveća vrijednost geodetsko-katastarskih poslova je u tome što povezuju stvarno stanje na terenu sa službenim evidencijama. Drugim riječima, geodet provjerava, mjeri, analizira i priprema dokumentaciju koja omogućuje da ono što postoji u prostoru bude pravilno evidentirano i pravno jasno.To je osobito važno u vremenu kada vlasnici očekuju veću pravnu sigurnost, brže postupke i manje improvizacije. Uređena dokumentacija više nije luksuz, nego standard koji štedi vrijeme i smanjuje rizik.Kada je pravi trenutak za pokretanje postupka?Najbolji trenutak je prije nego što problem postane hitan. Ako razmišljate o gradnji, kupoprodaji, etažiranju, legalizaciji ili jednostavno želite provjeriti stanje svoje nekretnine, pravovremeni geodetsko-katastarski uvid može vam uštedjeti puno energije.Geodetsko-katastarski poslovi možda nisu najvidljiviji dio procesa, ali su među najvažnijima. Upravo zato vrijedi surađivati s tvrtkom koja razumije i teren i dokumentaciju. Geovid kroz svoje usluge pomaže klijentima da nekretnine budu precizno evidentirane, usklađene i spremne za daljnje korake. Za više informacija i upit posjetite njihov web.