Geodetska poslovnica Tri-Tom

Kupujete zemljište, pripremate dokumentaciju za gradnju ili jednostavno provjeravate vlastitu nekretninu i primijetili ste da podaci u katastru i zemljišnim knjigama nisu jednaki?

Površina parcele razlikuje se za nekoliko desetaka četvornih metara, kuća je vidljiva u jednoj evidenciji, ali ne i u drugoj, broj čestice nije jednak ili je u posjedovnom listu navedena jedna osoba, a u zemljišnoj knjizi druga.

Takve situacije u Hrvatskoj nisu nepoznate.

Državna geodetska uprava objašnjava da se sustav registriranja nekretnina i prava na njima temelji na dva registra: katastar opisuje nekretninu, dok zemljišna knjiga evidentira prava na toj nekretnini. Zbog povijesnog razvoja evidencija one na mnogim područjima nisu uvijek bile vođene potpuno usklađeno.

Dobra vijest je da nesklad ne mora automatski značiti ozbiljan problem. Međutim, prije kupoprodaje, gradnje, parcelacije, nasljeđivanja ili drugog postupka korisno je utvrditi što se točno razlikuje i kojim se postupkom razlika može riješiti.

Katastar i zemljišna knjiga nisu ista evidencija

Prvi korak je razumjeti čemu služi svaki od tih registara.

Katastar sadrži podatke kojima se nekretnina opisuje, primjerice:

• broj katastarske čestice
• položaj i oblik čestice
• površinu
• način uporabe zemljišta
• podatke o zgradama i drugim građevinama
• određene podatke o osobama povezanim s nekretninom

Zemljišne knjige, odnosno gruntovnica, prvenstveno služe evidentiranju vlasništva i drugih stvarnih prava na nekretninama.

Zemljišnoknjižni izvadak ima dokaznu snagu javne isprave i predstavlja dokaz o vlasništvu ili drugom pravu koje može biti predmetom zemljišnoknjižnog upisa.

Zato podatak da je netko naveden u posjedovnom listu ne treba automatski poistovjećivati s dokazom vlasništva.

Koje se razlike najčešće pojavljuju?

Nesklad može izgledati vrlo različito.

Različita površina parcele

Primjerice, u katastru je navedeno 850 m², a u zemljišnim knjigama 810 m².

Razlog može biti povijesna izmjera, naknadna promjena granice, parcelacija koja nije provedena u obje evidencije ili neki drugi raniji postupak.

Različiti brojevi čestica

Katastarska i zemljišnoknjižna oznaka nekretnine ponekad nisu jednake, osobito na područjima na kojima su se evidencije tijekom vremena mijenjale.

Zbog toga sama činjenica da brojevi nisu jednaki ne znači nužno da se radi o dvije različite nekretnine.

Potrebno je utvrditi povezanost između čestica i usporediti postojeću dokumentaciju.

Kuća postoji na terenu, ali nije evidentirana

Čest je primjer kuće, pomoćnog objekta ili dogradnje koja je fizički prisutna, ali nije pravilno evidentirana u katastru ili zemljišnim knjigama.

Za evidentiranje odnosno promjenu podataka o zgradama u katastarskom operatu u pravilu je potreban odgovarajući geodetski elaborat i postupak pred nadležnim katastarskim uredom.

Jedna osoba u katastru, druga u zemljišnoj knjizi

Ovo često izazove najveću zabrinutost.

Primjerice, u posjedovnom listu nalazi se ime sadašnjeg korisnika ili nasljednika, dok je u zemljišnoj knjizi još uvijek upisana osoba koja je nekretninu posjedovala prije više desetljeća.

Kod pitanja vlasništva posebno je važno znati da je za knjižna prava mjerodavno zemljišnoknjižno stanje dok se ono ne promijeni odgovarajućim postupkom.

Prvo napravite jednostavnu usporedbu podataka

Prije pokretanja bilo kakvog postupka korisno je prikupiti osnovne informacije.

Putem sustava Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra – ZIS OSS moguće je pregledavati podatke iz obje evidencije.

DGU navodi da se putem sustava mogu pregledati podaci iz katastarskog operata, katastarskog plana i zemljišne knjige.

Usporedite:

• broj čestice
• površinu
• oblik i položaj čestice
• evidentirane građevine
• način uporabe
• osobe navedene u evidencijama
• vlasnike upisane u zemljišnoj knjizi
• eventualne terete i zabilježbe

Za početnu provjeru internetski pregled može biti vrlo koristan, ali kada se nekretnina prodaje, kupuje ili uključuje u pravni postupak, treba koristiti odgovarajuće službene isprave.

Posjedovni list i vlasnički list nisu isto

Jedna od čestih pogrešaka je izjava:

„Ja sam upisan u katastru, znači da sam vlasnik.“

To nije nužno dovoljno.

Posjedovni list prikazuje katastarske podatke o nekretnini, dok se vlasništvo dokazuje zemljišnoknjižnim izvatkom. Gov.hr izričito navodi da se pravo vlasništva ne stječe automatski sklapanjem ugovora, nego upisom u zemljišnu knjigu na temelju odgovarajuće isprave.

To je posebno važno kod:

• kupnje nekretnine
• nasljeđivanja
• darovanja
• kredita i hipoteke
• podjele imovine
• prodaje zemljišta

Ako se vlasničko stanje ne poklapa, potrebno je utvrditi na temelju kojih se isprava može provesti odgovarajući zemljišnoknjižni upis.

Kada je potreban geodet?

Ako se problem odnosi na fizičke i katastarske podatke o nekretnini, ovlašteni geodetski stručnjak često je prvi korak.

To može biti slučaj kada treba riješiti:

• različitu površinu
• oblik čestice
• granice parcele
• parcelaciju
• evidentiranje zgrade
• promjenu izgrađenosti
• usklađenje određenih katastarskih i zemljišnoknjižnih podataka

Državna geodetska uprava navodi da su geodetski elaborati tehnička osnova za provedbu promjena u katastarskom operatu te da ih izrađuju ovlašteni inženjeri geodezije. Elaborat se koristi za svoju namjenu nakon što ga potvrdi nadležni katastarski ured.

Od 1. veljače 2026. primjenjuje se i novi Pravilnik o geodetskim elaboratima, kojim su uređeni njihov sadržaj, način izrade, pregledavanja i potvrđivanja.

Kako izgleda postupak kod promjene katastarskih podataka?

Postupak ovisi o konkretnom problemu, ali kod promjena podataka kojima se opisuje katastarska čestica najčešće se izrađuje odgovarajući geodetski elaborat.

Geodet pritom, ovisno o svrsi elaborata, može:

• pregledati postojeće katastarske i zemljišnoknjižne podatke
• analizirati raniju dokumentaciju
• obaviti potrebna terenska mjerenja
• izraditi geodetski elaborat
• dostaviti ga na pregled i potvrđivanje nadležnom katastarskom uredu

Gov.hr navodi da se podaci kojima se opisuje katastarska čestica mogu mijenjati na temelju odgovarajućeg geodetskog elaborata i upravnog rješenja nadležnog katastarskog ureda.

Nakon provedene katastarske promjene određeni podaci mogu se dalje dostavljati zemljišnoknjižnom sudu radi usklađenja zemljišne knjige.

Što kada se mijenja površina, oblik ili izgrađenost?

Promjena katastarskog broja, oblika, površine ili izgrađenosti zemljišta u zemljišnoj knjizi može se provesti na temelju rješenja zemljišnoknjižnog suda nakon što katastar dostavi odgovarajući prijavni list.

Prijavni list izrađuje ovlašteni geodetski stručnjak, a potvrđuje ga nadležni katastarski ured.

Međutim, ako bi promjena mogla utjecati na opseg ili sadržaj postojećih knjižnih prava, postupak može biti složeniji i mogu biti potrebne dodatne izjave odnosno odgovarajuće isprave nositelja prava.

Zato se prije izrade elaborata uvijek procjenjuje konkretna situacija.

Geodet ne može riješiti svaki vlasnički problem

Ovo je posebno važno.

Geodetski elaborat može riješiti tehničke i katastarske aspekte nekretnine, ali sam geodet ne odlučuje tko je vlasnik nekretnine.

Ako je, primjerice, u zemljišnoj knjizi i dalje upisan pokojni pradjed, a današnji nasljednici nikada nisu proveli nasljeđivanje i upis vlasništva, nije dovoljno samo napraviti novu izmjeru parcele.

Tada će trebati odgovarajuća pravna dokumentacija i zemljišnoknjižni postupak.

Ovisno o situaciji, temelj za vlasnički upis može biti:

• kupoprodajni ugovor
• darovni ugovor
• pravomoćno rješenje o nasljeđivanju
• sudska odluka
• druga odgovarajuća isprava

Kada može biti potreban pojedinačni ispravni postupak?

Ako zemljišnoknjižno stanje ne odgovara stvarnom pravnom stanju, a nije ga moguće jednostavno ispraviti redovnim upisom, jedna od mogućnosti može biti pojedinačni ispravni postupak.

Riječ je o posebnom zemljišnoknjižnom postupku koji se provodi kada postoji opravdani razlog za ispravljanje zemljišnoknjižnog upisa.

Prema službenim informacijama, opravdani razlog može postojati kada osoba raspolaže ispravom kojom može učiniti vjerojatnim da joj pripada pravo koje nije upisano u njezinu korist.

Hoće li takav postupak biti primjeren određenoj nekretnini ovisi o dokumentaciji i konkretnim okolnostima, pa kod vlasničkih sporova i složenijih pravnih situacija može biti potreban i savjet odvjetnika.

Granice na terenu nisu uvijek tamo gdje ih vlasnik očekuje

Još jedan čest problem pojavljuje se kada vlasnik godinama koristi zemljište do određene ograde, suhozida ili zida i pretpostavlja da je upravo ondje katastarska granica.

To ne mora uvijek biti slučaj.

Ograda na terenu i evidentirana međa mogu se razlikovati.

Problem se često otkrije tek kada se:

• prodaje dio zemljišta
• planira gradnja
• izrađuje projekt
• postavlja nova ograda
• provodi parcelacija
• pojavi spor sa susjedom

Zato kod sumnje u položaj granice nije dobro oslanjati se samo na vizualni prikaz internetske katastarske karte.

Ovlašteni geodet može pregledati službene podatke, postojeću dokumentaciju i obaviti potrebna mjerenja na terenu.

Posebno oprezno prije kupnje zemljišta

Nesklad između evidencija najbolje je primijetiti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne nakon njega.

Gov.hr kod kupnje nekretnine preporučuje provjeru zemljišnoknjižnog izvatka i dokumentacije povezane s nekretninom.

Ako kupujete zemljište, provjerite:

• tko je upisan kao vlasnik
• postoje li suvlasnici
• postoje li hipoteke ili druge zabilježbe
• odgovara li površina podacima koje navodi prodavatelj
• poklapaju li se katastarski i zemljišnoknjižni podaci
• jesu li građevine evidentirane
• odgovara li stanje na terenu dostupnim podacima

Ako postoji veći nesklad, često ga je racionalnije razjasniti prije kupnje.

Nesklad može zakomplicirati i buduću gradnju

Pitanje podataka iz katastra i zemljišnih knjiga nije važno samo kod vlasništva.

Problem se može pojaviti i tijekom pripreme:

• projektne dokumentacije
• parcelacije
• iskolčenja građevine
• evidentiranja izvedenog objekta
• prodaje novoizgrađene nekretnine

Ako stvarno stanje zemljišta, katastarski plan i službene evidencije značajno odstupaju, možda će prije sljedećeg koraka biti potrebno provesti odgovarajuću geodetsku promjenu.

Zato je pregled dokumentacije koristan već na početku projekta.

Ne postoji jedno „usklađenje“ koje rješava sve situacije

Kada netko kaže da želi „uskladiti katastar i gruntovnicu“, stvarni postupak može biti vrlo različit.

Možda treba:

• evidentirati zgradu
• promijeniti površinu čestice
• provesti parcelaciju
• upisati novog vlasnika
• povezati stare i nove oznake čestica
• izraditi geodetski elaborat
• provesti pojedinačni ispravni postupak
• riješiti nasljedstvo
• prikupiti suglasnosti drugih nositelja prava

Upravo je zato početna analiza dokumentacije toliko važna.

Prije nego što se odredi postupak, potrebno je prvo odgovoriti na pitanje:

Je li problem geodetski, katastarski, zemljišnoknjižni ili kombinacija svega navedenog?

Što pripremiti za prvi razgovor s geodetom?

Ako ste primijetili nepodudarnost, korisno je prikupiti sve dokumente koje imate.

To mogu biti:

• zemljišnoknjižni izvadak
• posjedovni list
• kopija katastarskog plana
• kupoprodajni ili darovni ugovor
• rješenje o nasljeđivanju
• raniji geodetski elaborat
• građevinska ili uporabna dokumentacija
• stare skice i planovi
• dokumenti o prethodnoj parcelaciji

Nemojte se zabrinuti ako nemate sve navedeno.

Geodetski stručnjak može pregledom dostupnih službenih evidencija procijeniti koje će dodatne isprave biti potrebne.

Geodetska poslovnica Tri-Tom za poslove vezane uz katastar i zemljišne knjige

Ako ste primijetili da stanje na terenu, katastar i zemljišna knjiga ne prikazuju potpuno jednake podatke, Geodetska poslovnica Tri-Tom pruža geodetske usluge povezane s katastrom i zemljišnim knjigama.

Među njihovim uslugama nalaze se:

• izrada parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata
• poslovi vezani uz katastar nekretnina
• evidentiranje i upis objekata
• geodetske podloge
• iskolčenje građevina
• geodetski nadzor
• etažiranje
• usklađivanje podataka za provedbu u zemljišnim knjigama

Ako niste sigurni zašto se podaci vaše nekretnine razlikuju, prvi korak može biti upravo stručni pregled postojećeg stanja. Nakon usporedbe dokumentacije i službenih evidencija lakše je utvrditi je li potreban geodetski elaborat, promjena u katastru ili dodatni zemljišnoknjižni postupak.

Geodetska poslovnica Tri-Tom može pomoći u geodetskom dijelu postupka i pripremi odgovarajuće dokumentacije za promjene koje je potrebno provesti.

Razlika između katastra i zemljišnih knjiga nije problem koji treba ignorirati, ali nije ni svaki nesklad jednako složen. Najvažnije je prvo utvrditi što se točno razlikuje, a zatim odabrati odgovarajući postupak. Što se stanje ranije provjeri, manje je mogućnosti da vas neusklađeni podaci iznenade upravo tijekom prodaje, kupnje ili gradnje.